전입 신고, 확정일자 외 전월세 보증금 안전 장치(인터넷 신고)

집값이 상승하면서 전세와 월세의 보증금도 날이 갈수록 커지고 있습니다. 이런 나의 전 재산인 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 것이 전입 신고와 확정 일자를 받는 것입니다. 오늘은 임대차 계약 후 반드시 해야 할 전입 신고와 확정 일자를 받는 방법과 전입 신고를 하지 못하게 막는 임대차 계약에 대한 대처 방법에 대해서 알아보겠습니다.

1. 임차인의 안전장치

주택 임대차 보호법 제3조(대항력 등)에 따르면

"임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입 신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."라고 명시되어 있습니다.

주택 임대차 보호법 제3조(보증금의 회수)에 따르면

"제3항의 대항 요건과 임대차 계약 증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사 집행에 따른 경매 또는 국세 징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가 대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다"라고 명시되어 있습니다.

이렇게 임차인의 목숨과 같은 전월세 보증금을 지킬 수 있는 기본적인 안전장치는 바로 "전입 신고"와 "확정 일자"입니다. 반드시 계약하고 이사 후에는 최대한 빠른 시간 내에 신고하고 받을 수 있도록 해야 합니다.

2. 신고 방법

신고 방법에는 두 가지가 있습니다. 주민센터를 방문해서 직접 하는 방법과 인터넷으로 하는 방법입니다.

 

먼저 주민 센터를 방문해서 하는 경우는 신분증과 전/월세 계약서를 가지고 가서 전입 신고를 하시면 주민 센터에서 알아서 진행해 줄 것입니다.

 

인터넷으로 신고하는 방법은 정부 24를 통해서 진행합니다. 공인 인증서나 금융 인증서가 있으면 할 수 있습니다.

 다음은 신고 순서입니다.

1. 정부 24 홈페이지 접속
2. 상단의 '서비스' → 민원 신청 → 신청. 조회. 발급을 선택
3. 신청. 조회. 발급 검색란에 '전입 신고' 입력 후 검색
4. 첫 번째 나오는 '전입 신고' 검색 결과의 '신고' 버튼을 클릭
5. 회원/비회원 로그인 진행(둘 다 가능) 및 유의 사항 페이지가 나오면 읽어 보고 아래 '확인' 버튼 클릭
6. 전입 신고 1단계(사유) → 2단계(이전 주소) → 3단계(이사한 곳 주소) 입력

이렇게 간단하게 진행하실 수 있습니다. 신청 후 1~2 시간 이내에는 모든 정보 처리가 완료될 것입니다. 

3. 그 외의 임차인 보호 장치는?

간혹 전/월세 계약 시 전입 신고 불가라는 특약의 조건으로 보증금을 주변 시세보다 낮은 가격으로 계약을 했으나 향후 부득이하게 진행을 해야 할 때는 어떻게 하면 될까요?

이러한 경우는 두 가지 방법이 있습니다.

첫 번째는 전세권 설정입니다. 임대인과 합의에 의해서 진행해야 하며 전세권 등기가 필수입니다. 등기소나 법무사를 통해서 진행하는데요. 그래서 설정 비용이 발생합니다. 등록비(보증금의 0.2%), 지방 교육세(등록세의 20%), 등기 신청 수수료(1만 5,000원)입니다. 

두 번째는 최우선 변제권입니다. 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선해 변제받을 권리입니다. 그 변제 범위는 아래 표와 같습니다.

지역	소액임차금 범위	최우선 변제금
서울	1억 5,000만 원	5,000만 원
수도권 과밀 억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포	1억 3,000만 원	4,300만 원
광역시, 안산, 광주(경기), 파주, 이천, 평택	7,000만 원	2,300만 원
그 밖의 지역	6,000만 원	2,000만 원

주택 임대차 보호법에 의해 경매 시 최우선 변제권을 받을 수 있습니다. 받을 수 있는 조건에 대해서 알아보겠습니다.

1. 보증금이 소액이어야 한다.
2. '경매 개서 결정 등기 전'까지 대응 요건(점유 및 전입 신고)을 갖추어야 한다.
3. 배당 요구의 종기일 전까지 필히 '배당 요구'를 한다.
4. 법원이 정한 매각 결정 기일(경락 기일)까지 대항 요건을 존속한다.

 

지금까지 전월세 보증금을 지키기 위한 안전장치들을 살펴보았는데요. 귀찮다고 생각하지 마시고 소중한 나의 재산을 지킨다고 생각하고 반드시 전입 신고와 확정 일자는 받도록 해야겠습니다.