전세 사기 깡통 전세｜유형 및 예방과 대책

전세 사기, 일명 깡통 전세의 유형에는 어떤 것이 있고 그 예방과 대책에 대해서 알아보겠습니다.

빌라와 오피스텔 1,139채 소유한 임대 사업자인 일명 '빌라왕' 사건이 화재가 되어 있습니다. 이와 함께 부동산 가격 하락이 가속화되면서 깡통 전세 및 전세 사기에 대한 관심도 올라가고 있습니다. 앞으로 전세를 구하고자 하시는 분들은 불안할 수밖에 없는데요.

어떠한 유형들의 전세 사기가 있고, 예방할 수 있는 대책들에 대해서 알아보겠습니다.

전세 사기 유형

전형적인 유형으로 크게 세 가지가 있습니다.

● 전세 보증금을 부풀려서 전세가가 매매가보다 높은 금액으로 계약 후 부동산을 매도해 버리는 경우
● 공인 중개사끼리 짜고 자전 거래를 통해 매매가를 부풀려서 높은 전세가로 계약하는 경우
● 동일 매물로 다수의 임대차 계약을 체결하는 중복 거래 후 잠적하는 경우

위에 적힌 글들만 보면 대부분의 사람들은 '왜? 저런 사기에 당하고 계약을 할까?'라고 생각하실 겁니다. 하지만, 작성하고 속일 마음으로 접근하면 거의 대부분의 사람들은 당합니다. 정말 꼼꼼하게 사전에 준비를 하지 않는 이상당하게 됩니다.

자! 그럼 유형별로 세부적인 내용과 예방할 수 있는 방법들에 대해서 알아보겠습니다.

전세계약 체크리스트.jpg

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매매가보다 높은 금액의 전세가로 계약한 경우

현재 이슈가 되고 있는 빌라왕의 수법입니다.

대부분 신축 빌라를 대상으로 이루어지는 수법입니다. 신축 빌라의 경우는 이전의 매매가나 전세가의 이력이 없기 때문에 시세 확인이 어렵다는 점을 노리는 수법입니다.

세부적인 수법은 다음과 같습니다.

● 건축주가 신축 빌라 건축 → 부동산 브로커를 고용해 '이자 및 가구/가전 지원' 등으로 세입자 유혹 후 높은 가격으로 전세 계약 → 이후 브로커는 빌라는 제 3자에게 매매
※ 여기서 제 3자는 높은 전세가 덕분에 자기 자본 없이 빌라를 소유
● 2년 뒤 전세 계약 완료 시점에서 집값이 오르면 문제없지만, 집값이 떨어지거나 그대로인 경우 빌라를 처분해도 전세금을 받지 못하는 상황 발생

이런 경우를 예방하는 방법에는 부동산의 매매가를 확인하고 전세가율이 높은 매물에 대해서는 절대 계약하지 않는 것이니다.

그럼 부동산 매매가는 어떻게 확인을 할까요? 우선 아파트의 경우는 거래량이 상대적으로 많기 때문에 주변 시세를 확인하는 것도 비교적 쉽습니다. 하지만, 빌라의 경우는 거래량이 많지 않기 때문에 해당 지역 전체의 매매가격을 확인해 보시는 것을 추천드립니다.

확인할 수 있는 방법으로 '국토교통부 실거래가 공개 시스템'을 이용해서 연립/다세대 빌라의 시세를 조회할 수 있습니다.

연립/다세대 빌라 매매가/시세 확인하러 가기

국토-교통부-실거래가-공개-시스템-사진 — 국토교통부 실거래가 공개 시스템

모든 부동산의 시세를 확인할 수 있으며, 빌라의 매매가를 알고 싶으시면 '연립/다세대'를 선택하시고 지역을 선택하시면 확인이 가능합니다.

이렇게 매매가를 확인이 되었으면 전세가율을 확인할 수 있는데, 주택 매매가격 대비 전세 가격 비율이 최소 70~80%는 되어야 원금을 보전할 수 있습니다.

자전거래를 통한 전세금 부풀리기

공인 중개사끼리 짜고 치는 고스톱으로 서로 사고팔면서 매매가를 올려 버립니다. 그러면 국토부 실거래 시스템에도 매매 가격이 높은 금액으로 등록이 됩니다. 그래서 실거래 시스템을 확인하더라도 당할 수 있는 수법입니다.

즉, 실제는 3억 원의 부동산을 중개사 간의 거래를 통해 4억으로 만들어 버리는 거죠. 그래서 전세 3억으로 계약을 한 사람의 경우는 전세가율 100%로 깡통 전세의 피해를 입을 수 있는 것입니다.

이 경우는 예방하는 방법이 발품을 팔면서 돌아다니는 수밖에 방법이 없습니다. 그 지역의 여러 곳의 공인 중개사에게 매물을 물어보면서 가격을 비교하는 수밖에 방법이 없습니다. 또한 주변, 그 지역의 부동산 시세에 대해서 비교해 가면서 확인을 해야 피해를 막을 수 있습니다.

동일 매물로 중복 거래하는 경우

이 경우도 집주인과 중개사와 짜고 여러 사람의 임차인과 중복으로 계약을 하고 계약금만 받아 챙기고 잠적해 버리는 사례입니다. 아주 전통적인 방법으로 이러한 경우는 중개인이 무조건 계약을 성사시키기 위해서 온갖 방법을 동원합니다.

중개사와 집주인은 대부분의 계약자들은 전세와 월세 계약을 하고 계약서에 확정 일자를 받는데, 문제는 확정일자는 등기부 등본에 나오지 않는다는 점을 이용합니다. 또한 현행법으로 제 3자의 확정일자 부여 현황을 열람할 수도 없습니다.

그래서 작정하고 사기 치면 쉽게 당할 수밖에 없는 것이 현실입니다. 또한 중개사는 집을 급하게 구하는 사람에게 싼 가격을 제시하고, '다른 사람이 계약하려고 대기하고 있다'라는 식으로 압박을 주어 계약하도록 유도합니다.

이런 수법을 예방하기 위해서는

주변 시세보다 싼 물건에 대해서는 무조건 의심을 해 봅니다. 대부분 20~30% 싸게 해서 계약을 유도합니다.
계약일과 잔금일의 시차를 짧게 가져가야 합니다. 잔금을 치르기 전에 다른 임차인을 구하지 못하도록 하는 것입니다.
추가로 공인 중개사의 실제 자격 여부를 확인합니다. 이는 국가공간정보포털에서 확인하실 수 있습니다.

공인 중개사 실제 자격 여부 확인하러 가기

이상으로 전세 사기, 깡통 전세의 피해 유형과 그 예방 방법에 대해서 알아보았습니다. 전세를 구할 계획이 있으시면 유형별로 꼼꼼히 확인하고, 아래의 체크 시트를 활용해서 점검하시는 것도 도움이 되실 것입니다.